“綠色建筑或成地產新增長點”

“綠色地產可能成為新的地產附加價值增長點。”

12月11日，在上海舉行的“綠色商業地產和酒店峰會”上，同濟大學綠色建筑及新能源研究中心常務副主任譚洪衛作出上述表示。

話音尚未完全落地，12月12日，中國政府網掛出《服務業發展“十二五”規劃》（《規劃》），多處提及建筑節能：“合理引導房地產領域的外資投向，鼓勵外資投資參與保障性安居工程、綠色節能環保建筑的建設”，“大力推廣（房地產業）建筑節能服務，培育節能技術服務市場”。

“‘十二五’開始，住建部主要抓綠色建筑，有個觀點是千軍萬馬搞綠色建筑。從現在開始，綠色建筑已經走向半強制性，政府財政投資的項目必須納入綠色標準的體系內，這個大趨勢已經形成。”譚洪衛稱，目前已有很多大型房地產商跟高校掛鉤，把地產項目拿出來，投入到綠色標準體系里。

根據財政部、住房和城鄉建設部（住建部）今年4月下發的《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》（《實施意見》），“鼓勵各地在政府辦公建筑、學校、醫院、博物館等政府投資的公益性建筑建設中，率先執行綠色建筑標準。……從2014年起，政府投資公益性建筑全部執行綠色建筑標準”。

綠色商業地產

“這幾年我們工業化和城市化發展有個很明顯的趨勢，就是在民生領域，能耗跟其他發達國家相比，有一個爆炸式的發展。”譚洪衛稱，中國的建筑能耗占總能耗比例非常大，如果不做好綠色建筑前期能效工作，可能會留下很大負遺產。

“綠色商業地產和酒店峰會”聯合主辦方TV南德意志集團稱，根據住建部數據，中國建筑物能耗占全社會終端能耗的比例接近30％。同濟大學校長助理吳廣明進一步說，如果把建筑原材料等包含在內，建筑行業的能耗占比要超過50％。

建筑行業能耗占比高的背面，是綠色建筑的市場想象空間。

關于綠色建筑發展的主要目標，《實施意見》有這樣的表述：“到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30％”，“到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執行綠色建筑標準，力爭到2015年，新增綠色建筑面積10億平方米以上”。

據介紹，截至2011年底，中國城鎮節能建筑僅占既有建筑總面積的23％。

不僅是公益性建筑和保障性住房，商業地產也被視作這波綠色建筑潮的可能主角之一。譚洪衛稱，商業地產不是單體建筑，可能是建筑群，甚至是區域性的，未來可能跟國家生態園區、低碳社區等規劃對接，將來或會形成一個趨勢。

上海市發展改革研究院能源交通研究所副所長劉惠萍介紹，建筑物最大耗能主要在采暖、制冷和通風環節。劉惠萍建議，商業地產和酒店建設綠色建筑，可采用分布式能源系統。

“分布式能源系統是指在用戶端或靠近用戶端的現場，獨立輸出電熱冷的系統，這個系統既可發電，也可利用余熱來制冷供暖和供應熱水。這樣能源一次利用率就較高了。”劉惠萍解釋道。

成本問題

發展綠色建筑的門檻之一是成本。

“談到綠色建筑，大家可能很擔心增量成本問題。在增量成本里，節能技術占據大部分。并且，不同的技術占的比重不同。”譚洪衛說。

“打造綠色酒店時，成本主要在前期節能改造和設備的投入上，的確有一定成本壓力。”喜達屋集團資深項目經理鄭添輝稱，由于酒店客戶對舒適度的要求，有時節能效果可能不太理想。

“中國企業對綠色建筑的成本普遍存在一些憂慮。”TV南德意志大中華集團高級副總裁沃爾夫岡·貝爾（Wolfgang Hübl）說。

TV南德意志集團是德國一家提供能源審計、綠色建筑咨詢、碳減排等服務的第三方檢測認證機構，在中國有著多年的綠色建筑評估認證經驗。

“在德國，綠色（建筑）投資回報期是10年左右，而中國業主希望第一年收回成本，這是不現實的。”沃爾夫岡·貝爾說。

中國在進行政策設計時，已意識到成本問題。《實施意見》對高星級綠色建筑給予財政獎勵，2012年的獎勵標準為：二星級綠色建筑45元／平方米（建筑面積，下同），三星級綠色建筑80元／平方米。

“除了國家的獎勵，地方還有配套，基本上這些補貼和配套可以把增量成本的一半給抵消。”譚洪衛說，剩下通過其他激勵機制，慢慢減輕增量成本的負擔，推廣綠色建筑。

修訂版建筑“綠標”

值得注意的是，《規劃》提出，“建筑節能服務標準規范進一步完善。”

當下，中國綠色建筑使用的評價標準是2006年頒布實施的《綠色建筑評價標準》（GB／T50378－2006）（下稱“綠標”）。相關修訂工作已啟動——2012年9月，住建部網站掛出“住房城鄉建設部建筑節能科技司關于對國家標準《綠色建筑評價標準》（征求意見稿）征求意見的函”。

譚洪衛解釋，之所以要修訂“綠標”，是因為該標準2006年制定時很倉促，很粗糙。而國內在使用美國LEED標準（Leadership in Energy and Environmental Design）時，也存在不適用國情的情況。

“原來的標準在評價建筑時，只關注運用哪些技術，用何種能源。接下來要關注實際的東西，如節能效果能否達到，要求建筑的節能量是可驗證、可對比的。”同濟大學中歐建筑節能培訓與研究中心常務副主任張永明進一步說。

張永明還提出，使用建材要提供環境聲明，告知材料在整個使用周期里對全球二氧化碳和氣候的影響。在節能量上，要由大指標細化到每平方米每年具體的能耗。

“新標準里有一個很重要的思想，就是要避免盲目的技術堆砌。”譚洪衛說，“原來的打分標準也存在不合理性，比如國家鼓勵可再生能源，做了就可以加分。但有些地區本身不具有利用可再生能源的條件，這樣的評價對它們是不公平的。所以在修訂（意見稿）里面，這幾項做了重點修正。”譚洪衛稱，如果某地區的建筑不具備使用某種清潔能源的條件，在評價時就不強迫使用，新標里會有個公平的評分體制。

據譚洪衛介紹，綠色建筑評價標準將由全國標準走向地方標準，各個行業也有相應標準。

“醫院建筑綠標已出，我想不久酒店綠標也會出來。”譚洪衛建議，實施中要協調好全國綠標和地方綠標的關系，協調好共性和行業個性問題。